Les passoires énergétiques, déclencheur de la prochaine crise sociale ?

Les contraintes fixées par les impératifs environnementaux en matière de logement pourraient accentuer les déséquilibres du marché immobilier et mettre en difficulté des propriétaires modestes. Explication.

C’est une véritable alerte. Il y a quelques mois, c’est le sujet de l’automobile, de la mobilité, qui a servi de déclencheur à la crise sociale. Mais l’immobilier pourrait constituer un sujet potentiellement aussi brûlant. C’est ce que révèlent les analyses de la direction études et prospectives du groupe bancaire BPCE, dans le cadre de l’étude consacrée à “L’immobilier résidentiel”, portant notamment sur “Problématique énergie-climat et tensions territoriales : quels enjeux pour le logement ?”. Elles étaient présentées à la presse, le 17 octobre, à Paris.  Premier constat, les objectifs environnementaux nationaux, en matière de logement, sont loin d’être tenus : entre 2015 et 2017, la consommation d’énergie finale du secteur résidentiel a crû de 0,1% par an alors que l’objectif était une baisse de 2,1%, en moyenne. « Nous sommes en train de nous décaler sensiblement du scénario SNBC, alors que les conditions climatiques ont été plutôt favorables », pointe Alain Tourdjman, directeur études et prospectives du groupe BPCE. Le scénario, c’est celui de la Stratégie nationale bas carbone, outil de la transition qui vise la neutralité carbone en 2050. Il a fixé des objectifs de réduction des consommations d’énergie dans tous les secteurs, y compris le bâtiment, ce qui impose de renforcer son efficacité énergétique.

Mauvaises performances énergétiques

Et l’enjeu de l’amélioration de la qualité du parc immobilier existant apparaît comme une priorité : avec 27% des émissions en 2015, le secteur du bâtiment résidentiel et tertiaire est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre en France. C’est le résultat d’un parc immobilier où près de 54% des résidences principales sont classées E à G, les plus mauvais scores dans un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Et la situation ne s’améliore guère : sur 5,1 millions de logements rénovés entre 2014 et 2016, le quart seulement de ces chantiers a permis de gagner au moins une classe énergétique. « Aujourd’hui, dans les modalités de mise en œuvre de la transition énergétique, nous sommes très loin d’atteindre les objectifs », commente Alain Tourdjman. Pis, depuis deux ans, le montant des dépenses d’efficacité énergétique engagées par les Français a même baissé (de 35%). « Pour que le marché fonctionne, il faudra apporter des garanties, pour qu’un ménage qui réalise des investissements importants aient des garanties d’efficacité », analyse Alain Tourdjman. Par ailleurs, au-delà de la question de son efficacité, « la politique “Climat” est absolument nécessaire. Mais en même temps, elle pose des problèmes, car la distribution des DPE négatifs n’est pas du tout homogène sur le territoire », explique Alain Tourdjman.

Les contraintes se multiplient

En fait, de multiples contraintes de nature diverses – mais toutes liées à l’environnement -, convergent. Adoptée en septembre dernier, la loi Climat énergie comprend un volet de lutte contre les “passoires énergétiques”. Elle prévoit des obligations qui vont s’imposer progressivement aux propriétaires bailleurs. Par exemple, dès 2021, des contraintes financières s’imposeront pour inciter à la rénovation de logements loués classés F. À terme, en 2028, l’incitation à réaliser des projets sous contraintes financières s’imposera pour les logements loués et vendus de catégorie E. Les modalités de la sanction restent à définir. Et cette nouvelle loi s’applique à un marché immobilier où les critères énergétiques pèsent déjà lourd. Depuis 2011, l’affichage du DPE est obligatoire dans les annonces immobilières à la vente et la location. Et ce critère impacte fortement le prix des biens. Les maisons anciennes d’étiquette énergie A-B se sont vendues, en moyenne, de 6% à 14% plus cher que les maisons d’étiquette D, d’après une étude des notaires de 2018. Pour les appartements anciens, la fourchette peut grimper jusqu’à 22%. D’après les analystes du groupe BPCE, cette tendance générale qui se renforce, en se conjuguant avec d’autres dynamiques du marché, risque d’induire plusieurs effets pervers, et ce, à plusieurs niveaux.

Les petits propriétaires pénalisés

Au niveau individuel, se pose potentiellement un souci pour le patrimoine immobilier, avec des biens qui risquent d’être dévalorisés. « Pour la majorité des détenteurs immobiliers, il s’agit la totalité de leur patrimoine, avec lequel ils ont préparé leur retraite, et qui représente le symbole économique de leur vie professionnelle. Si au bout de tant d’années d’efforts, on développe un système qui se révèle avoir un effet de dévalorisation profonde de leur bien, il y a un risque sur l’acceptabilité sociale de cette mesure », analyse Alain Tourdjman. Et ce, d’autant que les propriétaires ne sont pas incités à investir, s’ils n’ont pas l’impression qu’ils vont récupérer cet investissement au moment de la vente, car les travaux n’auront pas permis de changer de catégorie dans le DPE. Enjeu complémentaire, celui des propriétaires bailleurs, dont les biens se situent dans les zones où le marché de l’immobilier est plat. Là aussi, la situation « risque de devenir intenable », commente le directeur des études. L’interdiction de revaloriser le loyer d’un habitat sans le rénover énergétiquement, prévue par la loi, risque de provoquer une dévalorisation accrue du bien, ainsi qu’un taux de vacance en hausse dans la zone. Car l’enjeu est également territorial : les mesures concernant les dépenses énergétiques menacent d’accélérer le creusement de l’écart entre la dynamique des métropoles et des zones attractives et celle des zones dites de la France périphérique, qui, pour l’essentiel, couvre la trop célèbre diagonale du vide. En matière de marché immobilier, déjà, ces deux zones affichent des dynamiques qui divergent toujours plus, qu’il s’agisse d’évolution des prix, mais aussi de taux de vacance des logements. À une nuance près : toutes les régions ne sont naturellement pas égales devant le DPE, le climat méditerranéen jouant favorablement.